入居一時金はリスクだ

2024年9月26日

東京、神奈川の高級つまり、高額入居一時金老人ホームは、今は、人気があり、経営状態も良いようだ。
過去に見た風景だ。
40年前の、不動産バブルの頃と一緒。
でも、バブル崩壊と同時に、その老人ホームは経営的に破綻した。
また、同じ歴史を辿るのだろうか。
その頃、私も、有名な高級老人ホームを見て歩いた。
伊豆半島や、琵琶湖にあり、リゾートホテルのような建物だった。
高額な一時金、終身利用権方式と言われる。
何十年生きようが、生きている間は、居住費は、前払いなので、追加はない、方式だった。
それでも、食費などは、毎月徴求があったと思う。
主に、大手ゼネコン、不動産会社が事業者だった。
その事業モデルは、入居者は、平均7年くらいで亡くなる前提だった。
つまり、7年後には、再売りが出来る前提だ。
でも、入居者が、平均7年以上長生きすると、赤字になってしまう。
老人ホームを次々、販売している成長期には良いのだが、成長が止まると、本社販売部門の経費が維持できない。
つまり、不動産分譲会社と同じ利益構造。
その歴史を見て、私は、老健、特養ホームのような、毎月の部屋代をもらう老人ホームを始めた。
また、湖山Gにおいては、終身利用権方式で運営していた老人ホームは、すべての一時金を返還した。
そのモデルを真似て、発展したのが、業界最大手の老人ホームである。
バブル当時は、利用権方式の会員権販売方式が全盛期だった。
リゾート会員権、ゴルフ会員権、スポーツクラブ、高級レストランクラブなど。
でも、その会員権は、他社に転売する事ができた。
何故か、老人ホームの終身利用権は、その会員一代で終わり。
このビジネスモデルは、誠実ではないと、私は、感じた。
早く死んだ方が、事業者は儲かる。
本来は、良いサービスで長生きした方が事業者も利益がある。
そう言うサービスであるべきだ。
病院で、早く死んだ方が、利益が出る事があればおかしいだろう。
これは、生命保険の逆なのだ。
私は、終身利用権の老人ホームと、生命保険を合わせた販売が整合性があると思う。
どこか、生命保険の会社が制度設計をしてくれないか。
アイデア料は、無料で提供する。